Seit Oktober 2024 ersetzt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) die bisherigen Regelungen, wie zum Beispiel die Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSimiMaV). Hier ein Überblick über die aktuellen Vorschriften.

Die EnSimiMaV wurde im Sommer 2022 aufgrund der drohenden Gasmangellage und Energiekrise beschlossen und lief am 30. September 2024 aus. Mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird sie nun abgelöst. Ziel ist es, die Wohnungswirtschaft stärker zu Energieeinsparungen zu motivieren und die Umsetzung von Energieeffizienzmaßnahmen im Bereich Heizung zu beschleunigen.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Überblick

Das Gebäudeenergiegesetz, das seit dem 1. November 2020 gilt, hat das Hauptziel, den Energieverbrauch von Gebäuden zu senken und erneuerbare Energien stärker einzusetzen. Es vereint drei ältere Gesetze: die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG).

Mit der Novelle des GEG, die am 1. Januar 2024 in Kraft trat und deren konkrete Regelungen ab Oktober 2024 gelten, wurden klare Ziele und Maßnahmen festgelegt:

• Klimafreundliche Heizungen: Der Einsatz fossiler Brennstoffe soll reduziert werden, indem klimafreundliche Heizsysteme gefördert werden. Ab sofort dürfen neue Heizungen nur dann eingebaut werden, wenn mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien stammen. Bis spätestens 2045 müssen alle Heizungen vollständig auf erneuerbare Energien umgestellt sein.
• Kommunale Wärmeplanung: In Städten und Gemeinden soll eine Wärmeplanung umgesetzt werden, die festlegt, wie Gebäude in Zukunft mit Wärme versorgt werden. Diese Planung muss bis spätestens 30. Juni 2026 in größeren Kommunen (ab 100.000 Einwohnern) und bis zum 30. Juni 2028 in kleineren Kommunen (unter 100.000 Einwohnern) abgeschlossen sein.

Was gilt ab dem 1. Oktober 2024?

Für Verwalter und Vermieter gibt es neue Vorgaben, insbesondere in Bezug auf die Abrechnung von Wärmepumpen und den hydraulischen Abgleich (eine Maßnahme, um Heizungsanlagen effizienter zu machen).

Neu: Ab dem 1. Oktober 2024 muss auch der Stromverbrauch von Wärmepumpen in die Heizkostenabrechnung einfließen. Bisher waren Wärmepumpen gemäß der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) §9 Abs. 1 (3)a aus der Pflicht zur Abrechnung über die Heizkostenabrechnung ausgenommen. Diese Regelung betrifft alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Oktober 2024 beginnen. Mehr dazu finden Sie in unserem Artikel „Abrechnungspflicht für Wärmepumpen seit Oktober 2024“.

Änderungen beim Energieausweis

Auch beim Energieausweis gibt es neue Vorschriften:

• Um mehr Transparenz zu schaffen, müssen jetzt die CO₂-Werte angegeben und die Berechnungsgrundlagen dargelegt werden.
• Neben Verkäufern und Vermietern sind auch Makler verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen.
• Außerdem dürfen auch Personen, die eine Qualifikationsprüfung zur Energieberatung beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle erfolgreich abgeschlossen haben, einen Energieausweis ausstellen.

Hydraulischer Abgleich

Hydraulischer Abgleich

Der hydraulische Abgleich hilft Wohnungseigentümern dabei, ihre Heizungsanlage optimal einzustellen. Denn eine schlechte Wärmeverteilung in Heizungsanlagen führt häufig zu einem unnötig hohen Ressourcenverbrauch und hohen Kosten. Eigentümer großer Wohngebäude ab sechs Wohneinheiten mit einem Heizungssystem mit Wasser als Wärmeträger müssen bis spätestens September 2024 einen hydraulischen Abgleich vornehmen. Auch nach Ablauf dieser Frist schreibt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) für Liegenschaften mit Wasser als Wärmeträger den hydraulischen Abgleich bei jedem Heizungstausch vor – dazu zählt auch der Anschluss an die Fernwärme sowie bei jedem Neubau. BRUNATA-METRONA bietet Immobilienkunden über das Tochterunternehmen myWarm den hydraulischen Abgleich in Form eines messtechnischen Verfahrens an. MyWarm optimiert Heizungsanlagen mit dem digitalen hydraulischen Abgleich in Deutschland, Österreich und Südtirol. Beim messtechnischen Verfahren werden Sensoren eingesetzt, die während des Abgleichs die Raumtemperaturen messen und diese per Funk übermitteln. Dadurch wird der optimale Einstellpunkt an allen Heizkörpern ermittelt. Das Verfahren entspricht den einschlägigen Normen und technischen Regelwerken, die in aktuellen Rechtsvorschriften wie der EnSimiMaV und dem GEG gefordert werden. Außerdem ist dieses bereits seit 2017 durch das ITG Dresden (ITG Institut für Technische Gebäudeausrüstung Dresden Forschung und Anwendung GmbH) zertifiziert.

Case Study: Hydraulischer Abgleich bei Heimstaden

MyWarm setzte den hydraulischen Abgleich mit dem international renommierten Immobilienunternehmen Heimstaden um, das in Deutschland etwa 26.000 Wohnungen verwaltet. Durch das Verfahren konnten die Systemtemperaturen deutlich gesenkt und der Energiebedarf um durchschnittlich 16 Prozent in den Wohnhaus-Anlagen reduziert werden. Seit 2019 wurden mehr als 21.000 Heizkörper in verschiedenen Objekten durch den hydraulischen Abgleich optimiert und Einsparungen von rund 6,2 Millionen kWh sowie 945 Tonnen CO2erzielt.

Wie lief das Projekt ab?

Zunächst informierte myWarm die Mieter per Brief über die Maßnahmen, koordinierte Termine und beantwortete Rückfragen. Anschließend installierten die Techniker Mess- und Einstellmodule an den Heizkörpern und eine Funk-Basisstation im Heizungskeller. Die gemessenen Daten wurden ausgewertet, um die optimale Einstellung der Heizkörper vorzunehmen. Zusätzlich wurden Pumpenleistungen und Vorlauftemperaturen angepasst und eventuelle Mängel behoben. Nach Abschluss der Arbeiten wurden sämtliche Mess- und Einstellkomponenten demontiert und die Thermostatköpfe wieder aufgesetzt.

Wärmepumpen werden immer häufiger auch in Mehrfamilienhäusern eingesetzt, um Wärme und warmes Wasser zu liefern. Doch wie verteilen Vermieter, Wohnungsunternehmen, Eigentümergemeinschaften und Verwalter die Kosten der Wärmepumpe auf die Bewohner? Wir erklären es.

Wärmepumpen nutzen erneuerbare Energiequellen aus der Umwelt, um Gebäude effizient und nachhaltig zu beheizen. Zwar sind sie meistens in der Anschaffung und Installation teurer als herkömmliche Heizsysteme, die mit Öl oder Gas betrieben werden, allerdings sind derzeit die Wartungs- und Betriebskosten günstiger. Mit einem hohen Wirkungsgrad bei der Energieumwandlung – sie liefern bis zu fünf Mal so viel Wärmeenergie wie sie verbrauchen – und einem speziellen Stromtarif- fallen vergleichsweise geringe Energiekosten an. Außerdem muss keine CO₂-Abgabe geleistet werden, da keine fossilen Brennstoffe verwendet werden.

Wichtig: Seit dem 1. Oktober 2024 müssen die Kosten von Wärmepumpen im Rahmen der Anpassung der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Eigentümer und Vermieter müssen daher nun selbst aktiv werden und eine Abrechnung veranlassen. Die bisherige Ausnahmeregelung, die eine Pauschalabrechnung von Wärmepumpen erlaubte, wurde abgeschafft. Soweit noch keine Verbrauchserfassung erfolgt, gibt es eine Übergangsfrist bis zum 30. September 2025, um die erforderlichen Messgeräte zu installieren. Danach haben Mieter das Recht, bei einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung von ihrem Kürzungsrecht Gebrauch zu machen. Neu ist auch, dass die Stromkosten für den Betrieb der Wärmepumpen ebenfalls zu den umlagefähigen Kosten zählen. Diese Anpassung soll zu mehr Transparenz und Fairness bei der Heizkostenabrechnung in Gebäuden beitragen, die überwiegend mit Wärmepumpen versorgt werden.

Basis der verbrauchsabhängigen Abrechnung: Die Heizkostenverordnung

Die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist durch die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) zwingend vorgeschrieben. Demnach müssen Heiz- und Warmwasserkosten zu mindestens 50, höchstens jedoch 70 Prozent nach dem tatsächlichen Verbrauch der Bewohner abgerechnet werden. Die Heizkostenverordnung trat 1981 in Kraft und regelt die Erfassung von Heizwärme- und Warmwasserverbräuchen in Mehrfamilienhäusern und die Verteilung der zugehörigen Kosten. Grundlage der neuen Bestimmungen sind die Energieeffizienzrichtlinie (Energy Efficiency Directive; EED) der EU und ihre nationale Umsetzung im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Diese Regelung gilt seit 1981 und wurde im Zuge des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) aktualisiert, um Bewohnern, Eigentümern und Vermietern die Möglichkeit zu geben, den Energieverbrauch besser bewerten und senken zu können.

Betreibenden und Nutzenden von Immobilien gibt die Heizkostenverordnung Werkzeuge an die Hand, mit denen sie ihren Energieverbrauch besser bewerten und senken können.

Das Solarpaket 1, das am 16. Mai 2024 beschlossen wurde, soll es Wohnungs­­eigen­tümer­­gemein­­schaften und Vermietern leichter machen, Solarstrom in Mehrfamilienhäusern zu nutzen. Wir erklären, wie die verschiedenen Modelle funktionieren und ob sie sich lohnen.

Solarstrom für Mieter und Eigentümer

Wohnungs­eigentümer­gemein­schaften und Eigentümer können den Solarstrom, der von einer Photovoltaikanlage (PV-Anlage) auf dem Dach produziert wird, direkt an die Bewohner des Hauses weitergeben. Das bedeutet, dass Mieter und Eigentümer Strom direkt vom Dach erhalten können, anstatt ihn vollständig aus dem Netz zu beziehen. Grundlage für weitere Vereinfachungen ist das Solarpaket 1.

Worum geht es bei dem Solarpaket?

Ziel der Bundesregierung ist es, mit dem Solarpaket den Ausbau von erneuerbaren Energien in Deutschland zu beschleunigen. Durch den Zubau von Solarenergie können rechnerisch in 2024 über 2 Millionen zusätzliche Haushalte mit klimafreundlichem Strom versorgt werden:

Dabei gibt es verschiedene Modelle, die Eigentümer und Vermieter nutzen können:

Mieterstrommodell:

• Hier betreibt ein Anlagenbetreiber (z. B. der Vermieter) eine PV-Anlage und verkauft den erzeugten Strom direkt oder über einen Dienstleister an die Bewohner des Hauses. Der Strom wird direkt vom Dach und ohne Netzdurchleitung geliefert und verbraucht.
• Produziert die PV-Anlage weniger Strom als die Mieter benötigen, wird der übrige Strom durch das öffentliche Stromnetz geliefert.
• Vorteile: Der Vermieter kann durch die PV-Anlage zusätzliche Rendite erwirtschaften und zugleich CO₂-Emissionen reduzieren, denn er profitiert vom staatlich geförderten Mieterstromzuschlag und der Einspeisevergütung. Für Bewohner ist dies mit einer Reduktion der Stromkosten verbunden, da der sogenannte Mieterstrom mindestens 10 Prozent günstiger ist als der örtliche Grundversorgungstarif.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung

• Bei dem Modell verkaufen die Anlagenbetreiber Anteile des PV-Stroms ihrer Anlage an die Bewohner. Jeder Bewohner kann dabei seinen Stromlieferanten behalten.
• Der auf dem eigenen Gebäude erzeugte Strom wird anteilig an die Bewohner verteilt, die Aufteilung des Stroms kann nach zwei Methoden erfolgen:

• Statischer Verteilungsschlüssel: Bei der statischen Aufteilung erhält jeder Teilnehmer einen festgelegten Anteil des Solarstroms, der innerhalb eines 15-Minuten-Intervalls produziert wird, unabhängig vom Verbrauch. Wird dieser in dem Intervall nicht verbraucht, wird er als Überschuss in das Netz eingespeist.
• Dynamischer Verteilungsschlüssel: Bei der dynamischen Verteilung wird der Strom anhand des Verbrauchs der einzelnen Bewohner aufgeteilt.

Welches Modell sich für Eigentümer oder WEGs lohnt, sollte im Vorfeld überprüft werden.

• Vorteile: Das Modell der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ist beispielsweise mit einem geringeren bürokratischen Aufwand verbunden und für Eigentümer oder Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) einfacher umzusetzen, da sie von den Pflichten eines Energieversorgers befreit sind.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Strommessung im Viertel-Stunden Takt Voraussetzung

Technische Voraussetzung dafür ist, dass der erzeugte Strom viertelstündlich gemessen wird. Benötigt werden daher digitale Zähler, die an ein intelligentes Messsystem (Smart Meter Gateway) angeschlossen sind. Erzeugung und Verbrauch werden vom Messsystem viertelstündlich abgeglichen.

Balkonkraftwerke

Die Anzahl der Balkonkraftwerke in Deutschland wächst: Dabei handelt es sich um ein Photovoltaik-Modul, das an einer Balkonbrüstung oder im Garten aufgestellt ist. Gerade wenn der Platz für eine Solaranlage auf dem Dach fehlt, bieten diese eine Alternative für Mieter und Wohnungseigentümer. Balkonkraftwerke erzeugen kostenlosen Strom aus Solarenergie, der in das Wohnungsnetz eingespeist wird und sofort nutzbar ist. Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften müssen die Errichtung eines Balkonkraftwerks grundsätzlich genehmigen, behalten aber zugleich ein Mitsprachrecht bei der konkreten Gestaltung. Mieter sind verpflichtet, Sicherheitsvorschriften einzuhalten und sicherzustellen, dass von der Anlage keine Gefahren ausgehen.

Basis ist die Entscheidung der Bundesnetzagentur, die Anschlusskosten nach dem Messstellenbetriebsgesetz aufzuteilen.

Im Energiesektor gibt es einen wichtigen Fortschritt: Die Kosten für den Smart-Meter-Rollout sollen zukünftig ausgewogen zwischen Netzbetreibern und Netznutzenden verteilt werden – darüber informierte die Bundesnetzagentur im Juli 2024. Das bedeutet einen wichtigen Meilenstein für die Energiewende und den Netzausbau in Deutschland. Der Smart Meter-Rollout soll dadurch weiter beschleunigt werden, zugleich schafft dies Planungssicherheit für die Netzbetreiber und fördert Investitionen in die Infrastruktur.

Mit einer klaren Regulierung der Anschlusskosten wird der Ausbau erneuerbarer Energien und die Integration dezentraler Erzeugungsanlagen erleichtert. Dies ist ein entscheidender Schritt hin zu einer nachhaltigen und klimafreundlichen Energieversorgung.

Der Beschluss unterstützt die Einführung intelligenter Messsysteme und fördert somit die Digitalisierung des Energiemarktes. Intelligente Messsysteme sind entscheidend für die Optimierung des Netzbetriebs und die Integration erneuerbarer Energien.

Alte Stromzähler werden in den kommenden Jahren durch intelligente Messsysteme (Smart Meter) ersetzt. Diese sind ein zentraler Bestandteil der Energiewende und die Grundlage für zahlreiche Lösungen rund um den Betrieb der Immobilie wie z. B. Wärmeversorgung mittels Wärmepumpe, Energiemonitoring und die Integration von Photovoltaik und E-Mobility-Lösungen.

Gemeinsam mit unserer Tochtergesellschaft BlueMetering unterstützen wir Kunden auf dem Weg zur CO₂-Neutralität im Gebäude durch maßgeschneiderte Lösungen im Bereich Smart Metering, Energiemonitoring und Elektromobilität. Unsere Mission ist die Unterstützung auf dem Weg zur CO₂-Neutralität von Immobilien, um damit einen Beitrag zum Erreichen der Klimaziele zu leisten.

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